Valore e prezzo: conosci la differenza?
Valore di mercato e prezzo di vendita sono la stessa cosa? Di quale cifra bisogna tener conto prima di procedere con la vendita immobiliare?
Quante volte ti è capitato di sentire le parole “valore” e “prezzo” e di considerarle come dei sinonimi?
In realtà non è così.
Specialmente quando si tratta di vendere casa è fondamentale saper distinguere nettamente questi due concetti per non rischiare di sbagliare, definendo magari un prezzo troppo basso oppure troppo alto.
Il valore, un concetto quasi astratto
Innanzitutto, per definire correttamente che cos’è il valore di un immobile è necessario effettuare prima una chiara distinzione tra:
valore ideale
valore di mercato.
Il primo è un concetto piuttosto soggettivo che dipende dalle esperienze, dai ricordi e dalle emozioni vissute all’interno dell’immobile stesso: ricordi di infanzia, eventi, cene con gli amici, sono momenti che avranno sicuramente un valore affettivo enorme per te che li hai vissuti ma che, come puoi ben intuire, non possono far aumentare il valore economico dell’abitazione.
Dall’altro lato invece, il valore di mercato è qualcosa che viene definito tecnicamente, sia a livello nazionale che europeo con degli standard piuttosto precisi.
Infatti, si tratta dell’importo che si stima essere il più appropriato per la compravendita di un immobile, tenendo in considerazione delle caratteristiche tecniche e quantificabili dell’immobile come la superficie commerciale, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito (ne parliamo meglio nell’articolo “QUANTO VALE LA TUA CASA? SCOPRILO IN 3 SEMPLICI MOSSE”).
Di conseguenza, gli interventi di ristrutturazione in cui hai investito, o di riqualificazione dell’area urbana a cui hai partecipato in modo attivo, contribuiranno a far aumentare il valore commerciale della casa che hai deciso di mettere in vendita.
Il prezzo, un dato di fatto
A differenza del valore, il prezzo è qualcosa di tangibile ed è il corrispettivo che si paga per acquistare quindi la proprietà dell’immobile.
In pratica si tratta di quello che il proprietario vuole realizzare dalla vendita, una cifra che si basa sì sul valore di mercato definito in precedenza, ma che può essere incrementata in base a quello che è il valore ideale.
In questo contesto, l’errore più comune è senza dubbio quello di confondere il valore ideale con il prezzo, andando quindi a scegliere una cifra troppo alta che nessun acquirente è disposto a pagare.
Proviamo a fare chiarezza: un immobile può avere un valore commerciale oggettivo di vendita di €150.000 (calcolato secondo quanto abbiamo appena detto), ma il proprietario potrebbe comunque decidere in autonomia di definire un prezzo di vendita pari a €200.000 per il sentimento di affetto e di attaccamento che prova per la casa.
Il prezzo definito sarà quindi troppo alto rispetto a quanto si aspetta il mercato immobiliare, allungando così le tempistiche di vendita e riducendo le possibilità di portare a termine l’operazione.
Allora, come si passa correttamente dal valore al prezzo di vendita?
Come abbiamo già anticipato, il primo step per definire un corretto prezzo di vendita è quello di effettuare una valutazione immobiliare professionale che tenga conto di tutti quei fattori che possono aumentare o ridurre il valore della casa.
Sulla base di questo valore si potrà poi andare a definire un prezzo di vendita che tenga in considerazione però anche dell’andamento del mercato immobiliare, così come del rapporto tra la domanda e l’offerta, del prezzo scelto per gli immobili presenti nella stessa zona e delle tempistiche entro le quali si vuole portare a termine l’operazione.
In linea generale, in un contesto di mercato normale in cui la domanda e l’offerta sono in equilibrio, i tempi medi di vendita saranno compresi tra i 6 e i 12 mesi e il prezzo ed il valore effettivo (quindi quello di mercato) dell’immobile saranno allineati tra loro.
In un mercato ribassista invece, con poca domanda e tanta offerta, i tempi di vendita saranno superiori ai 12 mesi, ed il proprietario sarà portato ad accettare dei prezzi anche al di sotto del valore pur di vendere.
Per contro, in un mercato rialzista, con alta domanda e poca offerta di immobili, i tempi di vendita si ridurranno drasticamente e sarà possibile alzare i prezzi.
Definire il prezzo di vendita di una casa non è un lavoro facile.
Come hai potuto capire si tratta di un’operazione che dipende soltanto in parte dalle esigenze e dal volere dei venditori e molto dall’andamento del mercato immobiliare.
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