Compravendita casa affittata, cosa comporta?

Compravendita casa affittata, cosa comporta?

Compravendita casa affittata, cosa comporta?

Stai pensando di vendere o di acquistare un immobile affittato? Quali sono le conseguenze di questa scelta? Scopri tutti i dettagli con Idea Immobiliare.

Vendere una casa di proprietà mentre è abitata da un inquilino in affitto è possibile? 

Naturalmente sì, e per il tuo acquirente questo tipo di acquisto rappresenta una soluzione ideale se quello che sta un cercando è un immobile come investimento.

Infatti la titolarità del contratto di locazione in corso viene trasferita dal vecchio al nuovo proprietario insieme alla proprietà dell’immobile.

Ma cosa comporta la compravendita di una casa affittata?

Ecco 3 punti su cui riflettere.

1.Comprare una casa affittata, a chi conviene?

Innanzitutto è bene specificare che, secondo quanto riportato nell’art.1559 del Codice Civile, l'inquilino ha il diritto di restare nell’immobile fino a quando non scade il contratto di locazione in essere.

Quest'ultimo infatti continua ad essere valido anche dopo la stipula dell’atto di vendita, apportando solo una modifica: il nuovo proprietario diventa automaticamente il nuovo locatore.

Come abbiamo anticipato, ciò rende le cose più semplici a chi sta comprando una casa da mettere a reddito, in quanto non dovrà investire tempo ed energie nella ricerca di un inquilino interessato, perché si troverà il conduttore già “compreso” nella sua operazione, avendo anche la possibilità di valutare la sua affidabilità e la regolarità dei pagamenti sulla base dell’esperienza del primo proprietario.

Il problema nasce però nel momento in cui il nuovo proprietario abbia intenzione di trasferirsi al più presto nella nuova proprietà e utilizzarla invece come sua abitazione principale.

In tal caso sarà opportuno esaminare bene ogni aspetto del contratto di locazione in corso e valutare quando sarà effettivamente possibile andare ad abitare nell’immobile.

2.Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è sicuramente uno degli elementi essenziali che il proprietario della casa deve considerare quando decide di vendere l’immobile affittato.

Si tratta del diritto dell'affittuario ad essere preferito e ad avere la precedenza rispetto a un altro acquirente a parità di condizioni, nel momento in cui il padrone di casa mette in vendita l'abitazione oggetto di locazione.

L’inquilino può avvalersi del diritto di prelazione quando:

  • il locatore, alla prima scadenza contrattuale (fissata a quattro anni per la locazione a canone libero e a tre anni per quella a canone concordato), non intende rinnovare il contratto per procedere alla vendita;

  • il proprietario non risulta in possesso di altri immobili oltre a quello in cui vive e a quello locato.

In queste circostanze il venditore può cedere l’immobile a terzi soltanto se il suo inquilino decide di non procedere all’acquisto.

Invece il diritto di prelazione non opera se la vendita avviene in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado.

3.Le agevolazioni prima casa

Terzo ed ultimo punto da considerare è quello relativo alle agevolazioni sull'acquisto: è possibile usufruire delle condizioni vantaggiose offerte dal Bonus prima casa se l’immobile è affittato?

La risposta è sì.

Ad esempio è possibile acquistare un immobile con il Bonus dedicato all'abitazione principale, abitando però in un’altra casa (in affitto, non di proprietà) fino alla scadenza del contratto di locazione in essere.

Così facendo non si perdono le agevolazioni fiscali, né si deve rinunciare a stipulare un mutuo “prima casa”, che solitamente prevede condizioni convenienti.

Invece non sarà possibile recuperare come sconto Irpef gli interessi passivi del mutuo, che non possono essere scaricati fino a che non si abita effettivamente all’interno dell’immobile, notificando lo sfratto all’inquilino entro 3 mesi dal rogito (articolo 15 del Tuir).

Per maggiori informazioni puoi contattare la nostra Agenzia Idea Immobiliare, cliccando qui, inviando un messaggio diretto su Whatsapp oppure chiamando direttamente al numero 0577 045846.

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