Atto di vendita immobiliare: come fare il preliminare e il rogito.
Comprare una casa ci fa provare delle belle emozioni, ci carica di entusiasmo e di aspettative per la nuova vita che ci attende nella nuova abitazione… ma ci porta anche ad avere a che fare con un bel pò di burocrazia. Quando si procede all’acquisto di un immobile, solitamente all’inizio si firma un contratto preliminare (chiamato anche compromesso) e successivamente il contratto di vendita vero e proprio (il cosiddetto contratto definitivo o rogito notarile).
In questo articolo vediamo in cosa consiste l’atto di vendita immobiliare, come fare il compromesso e come si svolge il rogito notarile.
Il contratto preliminare.
Con questo primo passo il venditore e l’acquirente si assumono l’impegno irrevocabile rispettivamente a vendere e ad acquistare la proprietà entro una data precisa fissata nel preliminare stesso.
Lo scopo del compromesso è quello di impegnare i soggetti della compravendita per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata del bene, come ad esempio la consegna della casa o la ricerca di un mutuo da parte dell’acquirente.
Per essere valido il documento deve essere scritto e rispettare dei precisi requisiti di forma e contenuto. Dal momento che i dati da inserire sono gli stessi che serviranno per l’atto, è meglio essere precisi nella compilazione, facendo attenzione alla correttezza delle informazioni inserite.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto della casa da acquistare e la data del contratto definitivo. È opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.
Di solito in questa sede il venditore chiede il pagamento di una somma di denaro, a prova della serietà dell’impegno delle parti, a titolo di acconto prezzo o di caparra confirmatoria. Nel primo caso si ha un anticipo del pagamento del prezzo dell’immobile, che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo; nel secondo invece c’è una clausola accessoria che può avere importanti conseguenze. Infatti, secondo l’articolo 1385 del Codice Civile, se una delle parti si tirerà indietro prima del contratto definitivo, il soggetto adempiente potrà chiedere alla parte che si ritira dall’acquisto l’esecuzione del contratto o il risarcimento danni.
Trascrivere il compromesso nei Registri immobiliari non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato, perché la trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Quindi costituisce una garanzia importante, dato che consente di cautelarsi nel caso in cui il venditore, dopo aver firmato il preliminare e incassato la caparra, venda il bene ad altri: in caso di contrasto tra più acquirenti, prevale chi tra questi ha trascritto per primo il suo preliminare.
Senza la trascrizione del compromesso l’acquirente non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita, ma solo richiedere il risarcimento.
Il rogito.
Dopo il contratto preliminare, al termine stabilito dalle parti, il venditore e l’acquirente devono incontrarsi dal notaio per la firma del contratto definitivo.
Le parti devono consegnare al notaio tutta la documentazione relativa all’immobile, che trovi elencata dettagliatamente nel nostro post “Documenti per vendere casa: ecco tutto quello che devi procurarti”.
Inoltre dovranno essere forniti:
- l’eventuale contratto preliminare e/o la proposta di acquisto, con allegata (se gli atti sono stati registrati) la quietanza di pagamento allo scopo di decurtare dalle tasse dovute per l’atto di vendita definitivo quelle eventualmente già versate;
- le copie degli assegni e/o delle attestazioni relative ai bonifici bancari con cui sono stati effettuati i pagamenti di eventuali acconti o corrisposte somme ad altro titolo.
Il rogito deve avere forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c. 1 n. 1 c.c.) ed è soggetta a trascrizione: di solito il notaio lo redige per atto pubblico (la forma utilizzata nella quasi totalità dei casi), a volte è possibile che venga stipulato per scrittura privata e che il notaio autentichi unicamente la sottoscrizione delle parti avvenuta in sua presenza.
Al momento del rogito le parti devono comparire personalmente; qualora non fosse possibile, la parte impossibilitata a partecipare può conferire una procura ad un procuratore speciale.
Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene, ma è possibile che le parti si accordino diversamente stabilendo una consegna:
- anticipata, fermo restando che il venditore resta ancora proprietario dell’immobile e conseguentemente responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge;
- differita, per esigenze del venditore, inserendo tra i patti contrattuali della vendita un termine entro il quale la consegna dovrà essere effettuata, con la previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.
Nella pratica, il rogito si svolge così:
- il notaio procede alla lettura integrale del testo dell’atto che ha predisposto (di solito in un momento precedente alla comparizione delle parti) di fronte alle parti e agli eventuali testimoni, accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è ritenuto responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
- effettua eventuali integrazioni delle parti mancanti nel testo;
- se non ci sono obiezioni o contestazioni, raccoglie le firme delle parti che devono essere apposte su ogni pagina ed eventualmente anche sui documenti allegati;
- appone il proprio sigillo;
- sottoscrive personalmente l’atto, attribuendogli così pubblica fede. Infatti quello che il notaio attesta nell’atto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti (anche davanti al giudice) salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.
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