Compromesso: cos’è e a cosa serve il preliminare di acquisto.
Stipulare il compromesso prima di arrivare all’atto definitivo di vendita di un immobile non è obbligatorio. Tuttavia la maggior parte delle compravendite passa attraverso questa fase, dato che sottoscrivere il preliminare porta con sé tutele e vantaggi per le parti.
Acquistare un immobile, specialmente se si tratta della casa in cui andremo ad abitare, non è semplice.
È un momento carico di aspettative e anche di qualche dubbio dato che subito dopo la parte emozionante della scelta dovrai avere a che fare anche con quella burocratica e più strettamente tecnica.
Una volta individuato l’immobile giusto per te, è indispensabile che tu dichiari nero su bianco il tuo interesse con la proposta d’acquisto che potrai compilare con la guida del tuo agente immobiliare di fiducia. Affidandoti ad un professionista potrai stare tranquillo di aver inserito tutte le clausole del caso con attenzione.
Se la tua proposta viene accettata, congratulazioni! Stai per diventare il nuovo proprietario dell’immobile!
A questo punto potresti già passare alla stipula del contratto definitivo di acquisto, ma nella maggior parte dei casi venditore ed acquirente decidono di “sdoppiare” la procedura di acquisto sottoscrivendo un preliminare di vendita, comunemente chiamato compromesso.
Abbiamo già toccato questo argomento nel nostro articolo “Atto di vendita immobiliare: come fare il preliminare e il rogito”. Oggi vogliamo vedere più da vicino a cosa serve questo documento.
Il compromesso è un documento sottoscritto contestualmente dal venditore e dall’acquirente e nel quale le parti si impegnano legalmente l’una a vendere e l’altra a comprare un bene in base al prezzo, ai tempi e alle condizioni stabilite nel preliminare stesso.
In pratica col preliminare non si vende nè si acquista niente: il compromesso serve a far promettere reciprocamente alle parti di concludere in futuro un contratto definitivo di vendita.
Come abbiamo detto, non c’è alcun obbligo di stipulare un compromesso prima dell’atto definitivo. Nella prassi si ricorre spesso a questo documento perché soddisfa molteplici esigenze, tra cui la più importante è sicuramente quella di guadagnare tempo con la tranquillità di aver bloccato l’affare.
L’acquirente potrà impiegare questo tempo per:
- richiedere il mutuo, se ha intenzione di avvalersi del supporto di una banca per l’acquisto;
- svolgere una serie di controlli sull’immobile, in modo da individuare eventuali difetti oggettivi ed essere a conoscenza delle difformità che il proprietario dovrà eliminare prima del rogito;
- fare uno studio accurato della documentazione relativa alla casa, analizzando i documenti che ne attestano la proprietà, la regolarità urbanistica, la conformità della planimetria dei dati catastali allo stato di fatto ed, eventualmente, richiedere copia del regolamento di condominio all’amministratore.
Anche in questa parte dedicata a controllare che il bene abbia tutte le carte in regola, il lavoro dell’agente immobiliare è la soluzione che ti garantirà trasparenza, affinché tu possa vivere l’acquisto della tua nuova casa in completa serenità.
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Il venditore invece potrà usare il tempo guadagnato con la stipula del compromesso ad esempio per lasciare libero l’immobile, organizzare il trasloco e spostarsi in un’altra abitazione.
Come si redige il compromesso?
Se stipulato, il preliminare deve avere forma scritta e contenere tutte le informazioni principali riguardo a:
- dati anagrafici e codice fiscale dei contraenti
- lo stato della casa (con una breve descrizione generale dell’immobile, completa della data di costruzione, dell’indirizzo ecc.)
- i dati catastali dell’immobile
- l’esistenza o meno di ipoteche o vincoli
- la regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie
- la situazione condominiale
- i tempi in cui l’acquirente potrà venire in possesso del bene
- il prezzo finale concordato
- l’ammontare di caparra e di acconti
- la penale che una delle due parti, in caso di inadempimento totale o parziale, dovrà pagare a titolo di risarcimento dei danni
- le modalità di pagamento.
I dati inseriti nel compromesso sono quelli che verranno poi utilizzati come base dal notaio per l’atto definitivo di vendita, perciò è fondamentale che tutto sia compilato da subito con la massima attenzione.
Una volta firmato, il contratto deve essere registrato.
La registrazione del compromesso.
La registrazione è obbligatoria, deve avvenire entro 20 giorni dalla firma del compromesso ed ha lo scopo di regolarizzare il contratto dal punto di vista fiscale, con il pagamento delle relative imposte all’Agenzia delle Entrate, e dare una data certa al documento.
I costi di registrazione comprendono:
- imposta di registro di 200 €
- imposta di bollo di 16 € ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe
- 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria (questo importo sarà poi detratto dall’imposta di registro da pagare al momento del rogito)
- 3% delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita (anche questo importo sarà poi detratto dall’imposta di registro all’atto definitivo).
La trascrizione del compromesso.
A differenza della registrazione, la trascrizione nei pubblici registri immobiliari deve avvenire entro 30 giorni e non è obbligatoria; spetta quindi alle parti decidere se avvalersene o meno. Tuttavia la trascrizione del contratto preliminare è consigliabile, dal momento che rappresenta una garanzia importante.
Infatti con la trascrizione il contratto diventa pubblico e diventa opponibile a terzi; praticamente si evita che l’immobile venga promesso in vendita a più soggetti o che altri creditori possano avanzare pretese sull’immobile stesso.
Un’altra differenza rispetto alla registrazione del compromesso riguarda chi può redigere il contratto: mentre il compromesso da registrare può essere stipulato e sottoscritto direttamente dalle parti, se vuoi che venga effettuata la trascrizione è necessario che il compromesso sia redatto da un notaio, o che le firme delle parti siano almeno da lui autenticate.
La trascrizione ha effetto per tre anni, allo scadere dei quali, se ancora non si è arrivati al rogito, deve essere rinnovata.
Tra costi di trascrizione abbiamo:
- imposta fissa di trascrizione pari ad € 200
- diritti fissi di trascrizione pari ad € 35
- onorario del notaio.
Se hai bisogno di maggiori informazioni lascia un commento oppure contattaci!
L’Agenzia Idea Immobiliare è a disposizione per chiarire ogni tuo dubbio e aiutarti se sei alla ricerca di professionisti validi che possano seguire attentamente ogni aspetto della tua compravendita.
Ti aspettiamo!
